Thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM bước vào năm 2026 với một trạng thái rất khác so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Nếu những năm trước, câu chuyện chủ đạo xoay quanh kỳ vọng hạ tầng, sóng đầu tư và tâm lý “mua trước đón đầu”, thì năm 2026 thị trường đang chuyển sang giai đoạn chọn lọc hơn: dự án nào có pháp lý rõ, vị trí thật, hạ tầng kết nối thật, tiện ích thật và cộng đồng cư dân hình thành rõ sẽ có sức cầu tốt hơn.
Trong bức tranh đó, khu Đông vẫn là một trong những khu vực được quan tâm nhất của TP.HCM. Không gian này gồm các khu vực từng thuộc TP.Thủ Đức, nổi bật là Thủ Thiêm, An Phú, Thảo Điền, Bình Trưng, Rạch Chiếc, Phú Hữu, Long Trường và khu vực giáp Đồng Nai. Đây là vùng đô thị đang chịu tác động cùng lúc từ nhiều lớp hạ tầng: Metro số 1, nút giao An Phú, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3, các tuyến metro tương lai và sân bay Long Thành.
Với Eaton Park Gamuda Land, dự án mặt tiền Mai Chí Thọ, khu Đông không chỉ là bối cảnh thị trường. Đây là “sân chơi” trực tiếp quyết định cách dự án được định vị, định giá và hấp thụ trong giai đoạn 2026–2028.
Thị trường 2026: phục hồi nhưng phân hóa mạnh
Theo CBRE Việt Nam, trong quý 1/2026, nguồn cung căn hộ TP.HCM ghi nhận sự phục hồi mạnh với 1.642 căn mở bán, tăng 369% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung nhà thấp tầng vẫn hạn chế, chỉ có 87 căn chào bán mới trong quý. Điều này cho thấy thị trường đã thoát khỏi vùng “đóng băng nguồn cung” của giai đoạn trước, nhưng sự phục hồi không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc.
Ở chiều sâu hơn, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa. 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy cùng là chung cư, dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiện ích hoàn thiện có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân. Đây là tín hiệu rất quan trọng: người mua không còn mua theo “sóng khu vực” một cách đại trà, mà bắt đầu soi kỹ từng dự án, từng chủ đầu tư, từng mức giá và từng giá trị sử dụng.
Với khu Đông TP.HCM, điều này tạo ra hai mặt. Mặt tích cực là khu vực vẫn có nền tảng hạ tầng và nhu cầu ở thật rất lớn. Mặt thách thức là không phải dự án nào ở khu Đông cũng tự động thanh khoản tốt. Dự án nằm đúng trục kết nối, pháp lý rõ, tiện ích tốt và giá bán hợp lý sẽ nổi bật hơn. Ngược lại, sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc thông tin hạ tầng chung chung sẽ khó thuyết phục người mua hơn.
Khu Đông tiếp tục là tâm điểm nguồn cung
Từ năm 2019 đến 2026, nguồn cung bất động sản TP.HCM có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.
Điều này phản ánh một thực tế: lõi trung tâm TP.HCM ngày càng khan hiếm quỹ đất, thủ tục phát triển dự án phức tạp hơn, chi phí đất cao hơn và giá bán vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn người mua. Trong khi đó, khu Đông vẫn còn các vùng phát triển mới, có hạ tầng quy mô lớn và có khả năng hình thành các cụm đô thị đa trung tâm.
Tuy nhiên, “dịch chuyển nguồn cung” không đồng nghĩa với việc vùng ven nào cũng hấp dẫn. Người mua năm 2026 quan tâm nhiều hơn đến thời gian di chuyển, chất lượng kết nối, tiện ích hiện hữu và cộng đồng cư dân. Một dự án có thể xa trung tâm địa lý hơn, nhưng nếu đi lại thuận tiện, gần metro, gần cao tốc, gần khu thương mại – giáo dục – y tế và có hệ tiện ích tốt, vẫn có sức hút mạnh.
Đây là lý do các dự án trên trục Mai Chí Thọ – An Phú – Rạch Chiếc được chú ý. Khu vực này không nằm sâu trong vùng ven, cũng không còn là lõi trung tâm truyền thống, mà nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa Thủ Thiêm, khu Đông mở rộng và hành lang đi Long Thành.
Hạ tầng là biến số lớn nhất của khu Đông
Nếu phải chọn một yếu tố định hình bất động sản khu Đông 2026, đó chắc chắn là hạ tầng. Không khu vực nào của TP.HCM đang cùng lúc đón nhiều công trình chiến lược như khu Đông: Metro số 1 đã vận hành, nút giao An Phú đang hoàn thiện, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng, Vành đai 3 tăng tốc, các tuyến metro tương lai được chuẩn bị và sân bay Long Thành bước vào giai đoạn chạy đua khai thác.
Nút giao An Phú là ví dụ rõ nhất. Công trình hơn 3.400 tỷ đồng này đạt khoảng 78% khối lượng vào tháng 6/2026, nhưng mốc hoàn thành toàn bộ được điều chỉnh đến ngày 30/4/2027. Một số hạng mục như cầu N4 dự kiến thông xe cuối tháng 7/2026, cầu N1.1 và N1.3 phục vụ hướng từ Mai Chí Thọ rẽ trái vào đường dẫn cao tốc dự kiến khai thác cuối tháng 9/2026.
Với khu Đông, đây không chỉ là một công trình giao thông. Nút giao An Phú là “van điều tiết” của nhiều luồng xe: từ Mai Chí Thọ vào cao tốc, từ Đồng Văn Cống về trung tâm, từ Lương Định Của ra các trục kết nối và từ cao tốc về Thủ Thiêm. Khi công trình hoàn thiện, các dự án quanh Mai Chí Thọ như Eaton Park có cơ sở hưởng lợi từ khả năng di chuyển thuận tiện hơn.
Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây cũng là trục chiến lược. Theo thông tin từ tỉnh Đồng Nai, tuyến cao tốc này đang được mở rộng từ 4 làn lên 8–10 làn, dự kiến cơ bản hoàn thành cuối năm 2026, riêng cầu Long Thành hoàn thành trong quý II/2027; khi hoàn tất, thời gian di chuyển từ khu vực Thủ Thiêm đến sân bay Long Thành được kỳ vọng khoảng 40 phút.
Sân bay Long Thành và hành lang tăng trưởng phía Đông
Sân bay Long Thành là một trong những động lực lớn của bất động sản phía Đông Nam Bộ. Khi sân bay đi vào khai thác, dòng di chuyển giữa TP.HCM, Đồng Nai, Long Thành, Nhơn Trạch, Bà Rịa – Vũng Tàu và các khu công nghiệp – logistics sẽ thay đổi. Khu Đông TP.HCM, đặc biệt là các khu vực gần trục cao tốc, sẽ trở thành vùng hưởng lợi trực tiếp.
Điểm cần lưu ý là sân bay Long Thành không tạo giá trị tức thì cho mọi dự án. Một dự án chỉ thật sự hưởng lợi nếu nằm trong hành lang kết nối thuận tiện, có khả năng tiếp cận cao tốc, có tiện ích đủ tốt để phục vụ cư dân và có tệp khách hàng phù hợp. Với nhóm căn hộ cao cấp, tệp khách có thể là chuyên gia, doanh nhân, quản lý cấp cao, người thường xuyên công tác và gia đình cần di chuyển quốc tế.
Eaton Park nằm ở vị trí có thể khai thác câu chuyện này tốt hơn nhiều dự án khác, vì dự án tọa lạc trên trục Mai Chí Thọ, gần khu vực nút giao An Phú và đường dẫn cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Tuy nhiên, cách truyền thông nên thận trọng: hạ tầng là lực đẩy trung – dài hạn, không nên biến thành lời hứa “tăng giá chắc chắn”.
Metro và đô thị đa trung tâm
Bên cạnh cao tốc, metro là lớp hạ tầng quan trọng thứ hai. TP.HCM đang triển khai và chuẩn bị nhiều tuyến đường sắt đô thị. Cập nhật từ HĐND TP.HCM cho biết thành phố đang triển khai 10 tuyến metro, gồm 2 tuyến đang đầu tư và 8 tuyến chuẩn bị đầu tư; tuyến Bến Thành – Thủ Thiêm khởi công từ tháng 4/2026 theo hình thức PPP, đang triển khai thiết kế và đàm phán hợp đồng, mục tiêu hoàn thành năm 2030.
Đối với khu Đông, metro tạo ra một thay đổi dài hạn: giá trị bất động sản không còn chỉ đo bằng khoảng cách đến Quận 1 cũ, mà đo bằng khả năng kết nối đến các trung tâm việc làm, trung tâm thương mại, trung tâm tài chính và các đầu mối giao thông công cộng. Khi mạng lưới metro, cao tốc và vành đai dần hoàn thiện, khu Đông có khả năng phát triển như một đô thị đa trung tâm thay vì khu vực phụ thuộc hoàn toàn vào lõi trung tâm.
Đây là nền tảng quan trọng cho các dự án như Eaton Park. Nếu Thủ Thiêm là trung tâm tài chính – dịch vụ mới, An Phú – Thảo Điền là vùng sống quốc tế đã định hình, Rạch Chiếc là vùng thể thao – đô thị mới, thì Mai Chí Thọ là trục kết nối các mảnh ghép này. Một dự án nằm trên trục Mai Chí Thọ sẽ có câu chuyện vị trí rõ hơn so với dự án nằm sâu trong các tuyến đường nội bộ.
Giá tăng nhưng người mua thận trọng hơn
Một điểm nổi bật của thị trường 2026 là giá căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Trong quý 1/2026, khu vực lõi TP.HCM có khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm mạnh theo quý và theo năm, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần 7.300 USD/m2. Báo cáo này cũng nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi giá lõi tăng và nhu cầu dịch chuyển ra các khu vực dễ tiếp cận hơn.
Giá cao tạo ra hai tác động. Một mặt, các dự án hạng sang có vị trí đẹp và thương hiệu mạnh vẫn giữ được sức hút với nhóm khách có tài chính tốt. Mặt khác, người mua đại chúng ngày càng khó tiếp cận căn hộ mới trong nội đô. Điều này khiến thị trường phân tầng rõ: nhóm mua ở thật phải tính kỹ dòng tiền, còn nhóm đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến khả năng cho thuê, thanh khoản và thời gian nắm giữ.
Khu Đông vì vậy không còn là thị trường “rẻ” như trước. Các dự án quanh Thảo Điền, An Phú, Mai Chí Thọ, Thủ Thiêm đã bước vào mặt bằng giá cao. Cơ hội vẫn có, nhưng cơ hội nằm ở việc chọn đúng sản phẩm, đúng giá vốn và đúng chiến lược, không nằm ở tâm lý mua đại theo khu vực.
Eaton Park nằm ở đâu trong bức tranh khu Đông?
Eaton Park Gamuda Land là một trong những dự án đáng chú ý trong chu kỳ mới của khu Đông. Theo thông tin công bố chính thức, dự án có tên pháp lý Khu nhà ở Tâm Lực, tọa lạc tại 63 Mai Chí Thọ, phường Bình Trưng, TP.HCM. Đây là vị trí nằm trên trục đại lộ kết nối Thủ Thiêm, An Phú, nút giao An Phú và cao tốc Long Thành. Dự án gồm các loại hình căn hộ, penthouse, shop khối đế và shophouse, được phát triển bởi Gamuda Land.
Trong bối cảnh thị trường phân hóa, Eaton Park có một số điểm thuận lợi. Thứ nhất là vị trí mặt tiền Mai Chí Thọ, một trong những trục hạ tầng rõ nhất khu Đông. Thứ hai là thương hiệu Gamuda Land, nhà phát triển đã có dấu ấn tại Việt Nam với Gamuda City và Celadon City. Thứ ba là sản phẩm nằm trong phân khúc hạng sang, phù hợp với tệp khách hàng có nhu cầu ở thật, tích sản và cho thuê cao cấp.
Tuy nhiên, Eaton Park cũng phải đối diện với mặt bằng cạnh tranh cao. Khu Đông có nhiều dự án mạnh về thương hiệu, vị trí và cộng đồng cư dân như các dự án tại Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm, The Global City, Lumiere Riverside, Estella Heights, Masteri An Phú hoặc các dự án quanh Rạch Chiếc. Vì vậy, lợi thế của Eaton Park cần được phân tích bằng dữ liệu: pháp lý, tiến độ, layout, tiện ích, giá bán, chính sách thanh toán và giá trị kết nối thật.
Xu hướng khách mua khu Đông 2026
Khách mua khu Đông năm 2026 có thể chia thành bốn nhóm chính.
- Nhóm đầu tiên là người mua ở thật. Họ quan tâm đến trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, giao thông, môi trường sống và cộng đồng cư dân. Đây là nhóm ít chạy theo sóng, nhưng yêu cầu rất cao về pháp lý và chất lượng bàn giao.
- Nhóm thứ hai là nhà đầu tư cho thuê. Họ quan tâm đến tệp khách chuyên gia, người nước ngoài, doanh nhân, nhân sự cấp cao làm việc ở Thủ Thiêm, khu công nghệ cao, Đồng Nai, Long Thành hoặc các khu công nghiệp vệ tinh. Với nhóm này, căn hộ 1–2 phòng ngủ, vị trí tốt, nội thất đẹp và tiện ích cao cấp thường dễ khai thác hơn.
- Nhóm thứ ba là khách mua tích sản. Họ không nhất thiết cần dòng tiền thuê ngay, nhưng muốn nắm giữ tài sản tại khu vực có hạ tầng dài hạn. Với nhóm này, yếu tố pháp lý, thương hiệu chủ đầu tư và vị trí mặt tiền đại lộ rất quan trọng.
- Nhóm thứ tư là khách mua sản phẩm thương mại. Họ quan tâm shophouse, shop khối đế, dòng cư dân nội khu và khả năng kinh doanh. Tuy nhiên, đây là nhóm cần thẩm định rất kỹ vì hiệu quả phụ thuộc nhiều vào vận hành, ngành hàng và lưu lượng khách thực tế.
Rủi ro cần nhìn thẳng
Thị trường khu Đông 2026 có nhiều cơ hội nhưng không thiếu rủi ro.
- Rủi ro đầu tiên là giá đầu vào cao. Khi giá sơ cấp đã ở mặt bằng cao, biên lợi nhuận không còn dễ như giai đoạn trước. Nhà đầu tư cần tránh kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
- Rủi ro thứ hai là hạ tầng có độ trễ. Nút giao An Phú, Vành đai 3, cao tốc mở rộng và các tuyến metro đều có tiến độ, nhưng thực tế thi công có thể thay đổi. Người mua cần phân biệt giữa hạ tầng đã vận hành, đang thi công và mới chuẩn bị đầu tư.
- Rủi ro thứ ba là cạnh tranh nguồn cung. Khu Đông có nhiều dự án cao cấp, nên khi bàn giao cùng giai đoạn, thị trường cho thuê và chuyển nhượng có thể cạnh tranh mạnh. Một căn hộ muốn nổi bật phải có giá vốn tốt, view tốt, layout tốt và nội thất phù hợp.
- Rủi ro thứ tư là dòng tiền. Với căn hộ hạng sang, tổng giá trị lớn khiến áp lực tài chính cao hơn. Nếu sử dụng vay ngân hàng, người mua cần tính kỹ lãi suất sau thời gian ưu đãi, tiến độ thanh toán và khả năng nắm giữ trong 3–5 năm.
Kết luận: Khu Đông 2026 là thị trường của dự án thật, giá trị thật
Toàn cảnh bất động sản khu Đông TP.HCM năm 2026 cho thấy thị trường đang đi vào giai đoạn trưởng thành hơn. Hạ tầng vẫn là động lực lớn, nhưng không còn đủ để tạo sóng đại trà. Người mua đang ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ, vị trí thật, kết nối thật, tiện ích thật và khả năng sử dụng thực tế.
Khu Đông vẫn giữ vai trò trung tâm tăng trưởng nhờ Metro số 1, nút giao An Phú, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3, Thủ Thiêm, Rạch Chiếc và sân bay Long Thành. Nhưng trong vùng tăng trưởng đó, chỉ những dự án có lợi thế cụ thể mới có khả năng nổi bật.
Eaton Park Gamuda Land nằm trong nhóm dự án đáng theo dõi nhờ vị trí mặt tiền Mai Chí Thọ, kết nối trực tiếp với hạ tầng khu Đông, thương hiệu phát triển quốc tế và cơ cấu sản phẩm đa dạng từ căn hộ, penthouse đến shophouse. Tuy nhiên, quyết định mua vẫn cần đặt trên các tiêu chí thận trọng: giá bán, tiến độ, pháp lý, layout, view, chính sách thanh toán, khả năng cho thuê và mục tiêu nắm giữ.
Năm 2026 không còn là thời điểm mua bất động sản chỉ vì “nghe nói khu Đông sẽ tăng”. Đây là thời điểm người mua cần hiểu khu Đông nào, dự án nào, trục đường nào, pháp lý nào và sản phẩm nào thật sự có giá trị. Với cách nhìn đó, thị trường khu Đông vẫn còn nhiều cơ hội, nhưng cơ hội thuộc về những nhà đầu tư và người mua biết chọn lọc.
